Cuando un extranjero se plantea adquirir una propiedad en México, lo primero que debe saber es que es totalmente seguro y que el proceso de compra ha sido simplificado por el gobierno mexicano a lo largo de los años. En esta guía de inversión se explica el proceso claramente para que no le quede ninguna duda al respecto.
Lo primero que debe saber es que en México existen zonas restringidas, que es la tierra desde la frontera de México hasta 61 millas (100km) hacia el interior o la tierra desde la costa hasta 30.5 millas (50km), hacia el interior. No se deje llevar a error por la denominación de estas tierras, un extranjero puede adquirir bienes raíces dentro de ellas a través de un fideicomiso o de corporaciones mexicanas, a esto se refiere la palabra “restringido”. Fuera de las zonas restringidas, un extranjero puede adquirir de forma directa sus propiedades, es decir, puede escriturar bajo su nombre personal sin necesidad de fideicomiso o de corporación.
EL FIDEICOMISO
La compra con un fideicomiso se realiza a través de un banco. Un fideicomiso es una fiduciaria de bienes raíces que es mantenida bajo su nombre en un banco mexicano que este registrado en la oficina fiduciaria. El banco actúa como el fiduciario, conservando las escrituras de la propiedad en su nombre y solamente cumple la labor de administrador, lo que representa otra protección adicional para el comprador.
El inversor extranjero es el beneficiario del fideicomiso y, por lo tanto, de la propiedad. Solamente el beneficiario tiene los derechos y el control absoluto sobre la propiedad, pudiendo disfrutarla, arrendarla, mejorarla, hipotecarla o venderla, dentro de los parámetros de legislación mexicana. En ningún caso el banco es propietario del fideicomiso ni, por ende, de la propiedad. De esta manera su propiedad no está expuesta a problemas legales en las cuales el banco se pueda encontrar. Además, los bancos en México están protegidos por el Gobierno Mexicano en caso de quiebra. El fideicomiso está garantizado indirectamente por el Gobierno Mexicano.
Para conseguir un fideicomiso se requiere de un permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores para que las instituciones de crédito (los bancos mexicanos) adquieran como fiduciarias los derechos sobre bienes inmuebles dentro de la zona restringida en nombre del beneficiario. Para la adquisición de este permiso es necesario pagar una tasa y rellenar un formulario en el que figuran los datos de beneficiario, la entidad de crédito y los del terreno a adquirir. Este trámite es fácilmente realizable por medio de un abogado y un notario público. La resolución del trámite es de máximo 5 días.
El notario público es una pieza clave en la transacción. Su función más importante es ratificar las transacciones de bienes raíces que se realizan en México y debe documentar la transacción en la Registraduría Publica y la Oficina Catastral. Sin esto la operación no es válida. Es decir, el notario asegura la legalidad de trasferencia del título. Además, se ocupa de la autentificación de los documentos, la búsqueda de títulos de propiedad y escrituras, el cálculo y la recaudación de impuestos y pedir y recaudar todos los permisos correspondientes entre otras cosas.
Los fideicomisos en México son bastante similares a los de Estados Unidos de América y de Canadá. No es un contrato de arrendamiento, el beneficiario tiene los mismos derechos de “propiedad” que en dichos países. Tienen una vigencia de 50 años, y son fácilmente renovables por otros 50 años tantas veces como sea necesario a través del pago de una tasa. También debe saber que el Estado Mexicano nunca va a expropiar su propiedad, ya que esto está regulado en el Tratado de Libre Comercio (NAFTA). Solamente hay una extraña excepción, en el caso de que el gobierno necesite el terreno para obra civil pública, en cuyo caso el Gobierno le pagará un precio corriente por el terreno (Eminent Domain en los EE.UU, Compulsory Purchase en el Reino Unido o Expropriation en Canadá).
LA CORPORACIÓN MEXICANA
La segunda manera que un extranjero tiene para comprar una propiedad en el área restringida es creando una Corporación Mexicana. Es importante tener en cuenta que se aplica sólo para la compra de propiedades no residenciales. Los extranjeros pueden seguir esta vía, incluso creando corporaciones con 100% de propiedad extranjera, siguiendo algunas condiciones, tales como la aceptación de los extranjeros a ser regidos por las Leyes Mexicanas y registrar la propiedad como no residencial en la Secretaría de Relaciones Extranjeras.
Se suelen utilizar dos tipos de corporaciones, las Corporaciones de Responsabilidad Limitada (LLC) y una Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLP). Para decidir qué tipo de corporación es la más aconsejable para el caso del inversor es importante consultar a un abogado y a un contador que le aconsejarán en función de los costes de constitución y mantenimiento y de los impuestos que corresponden a cada modalidad de corporación. Para la constitución de la corporación necesitarás un abogado, un contable y un notario.
Al igual que para el fideicomiso, el notario público es una pieza clave en la transacción. Su función es la misma que para el fideicomiso, asegurar la legalidad de trasferencia del título de propiedad del bien inmueble (ratificar las transacciones de bienes raíces, documentar la transacción, etc.). Además de ocuparse de la trasferencia del título, se ocupa también de toda la legalidad referente a la creación de la Corporación.
COSTES DE COMPRAR UNA PROPIEDAD
El coste total de comprar una propiedad en Tulum es el 5-7% del precio de venta de la propiedad. Este coste incluye los gastos por impuestos, notario, establecimiento de una cuenta de garantía (escrow), creación del fideicomiso y obtención del permiso SRE.
En el caso de que se quiera financiar la operación mediante una hipoteca, el tipo de interés que se suele conseguir está entre el 7-10% la cantidad a hipotecar. Tradicionalmente las compras de bienes raíces en México no eran financiadas. Sin embargo, el crédito hipotecario es cada vez más utilizado.
RECOMENDACIONES DE ELISE
- Contrate los servicios de un abogado durante todo el proceso.
Nuestros servicios legales estarán encantados de resolverle cualquier duda que tenga respecto al proceso de compra de su vivienda. Sin embargo, una vez que decida que propiedad quiere adquirir, le recomendamos que contrate su propio abogado. Un abogado representa y protege sus intereses legales, se encargará de redactar los contratos y/o revisar los términos y condiciones de la venta. Por otro lado, un abogado puede ayudarle a ahorrar dinero dado que tiene contactos con bancos, notarios y el gobierno mexicano. El abogado conoce los costes más competitivos y se asegurará de que está consiguiendo los mejores precios. - Realice la compra a través de un fideicomiso
Es un proceso sencillo, rápido, más barato que una Corporación y, al realizarse la compra a través de un banco, tiene una protección adicional para el comprador. Si decidiese utilizar la fórmula de la Corporación, tenga en cuenta que Tulum es una zona restringida por lo que sólo es posible comprar propiedades no residenciales.. Sin embargo, con la fórmula del fideicomiso sí que puede comprar propiedades residenciales. - Compre propiedades que rentaría usted en vacaciones.
Usted es el mejor ejemplo de si una propiedad va a rentarse y, por lo tanto, ser rentable. - Compre fijándose en la calidad, a un precio razonable
- La calidad baja implica rentas baratas mientras que la calidad alta implica rentas altas. Los ingresos porcentuales serán los mismos pero, en el largo plazo, las promociones de calidad tendrán gastos muy inferiores.
- La calidad alta atrae a un mejor tipo de clientela.
- El creciente aumento de la competencia hará que las promociones de poca calidad sean desplazadas del mercado. La calidad siempre va a rentar. Todo ello te traducirá en rentabilidades superiores.
- Compre propiedades fáciles de mantener.
Los diseños arquitectónicos “arriesgados” en el largo plazo conllevan gastos costosos de mantenimiento. Los diseños elegantes y con materiales de calidad siempre atraerán a clientes y serán baratos de mantener, lo que maximizará su inversión.