Desde que comenzamos a invertir en Propiedades Inmobiliarias en 2005 siempre nos hemos centrado en inversiones a largo plazo basándonos en Ubicación y Estudio de Mercado.
Ubicación ubicación ubicación
La clásica filosofía Inmobiliaria de la ubicación, por razones obvias, con el plus del precio adecuado. Una excelente ubicación garantizada altas tasa de ocupación, mientras que el precio adecuado asegura buenos rendimientos y plusvalías al salir de la inversión (venta) si se desea.
Pormenorizado estudio del mercado
Una vez que hemos seleccionado posibles ubicaciones, comenzamos un estudio en profundidad del mercados tanto de las propiedades en venta como en alquiler para determinar su potencial y el segmento más atractivo.
Mercado de alquiler
Lo que nos diferencia de la mayoría de los Promotores inmobiliarios es que estudiamos tanto el mercado de alquiler como el de venta de propiedades. Empezamos con la Legislación local de alquileres de corta duración para determiner posibles cambios en un futuro. Evaluamos los riesgos/beneficios de los alquileres a corto plazo en comparación con los de largo plazo.
Mercado de venta
- Propiedades Clase A+
Esta no es nuestra área de inversión debido a sus limitaciones. La inversión es muy alta y el grupo de clientes es limitado, por lo que el ROI es bajo.
- Propiedades Clase C y D
No invertimos en estas clases de propiedades por que están ubicadas en zonas menos deseables, tienden a tener rentas de alquiler bajas y, por lo tanto, es difícil encontrar buenos inquilinos -> mayores tasas de desocupación y morosidad. En nuestra experiencia, incluso con precios bajos, los riesgos son demasiado altos para nuestra filosofía de inversión. - Propiedades Clase A
Estamos interesados en estas propiedades por que se encuentran en ubicaciones privilegiadas, edificios y acabados de alta calidad, con inquilinos de ingresos altos y, consecuentemente, dan buenas rentabilidades. Somos conscientes de que esta clase de propiedades son extremadamente difíciles de encontrar a precios razonables, por lo que hemos decidido ser proactivos y crear nuestras casas de ensueño en las mejores ubicaciones. - Propiedades Clase A–, B+, B y B– properties
Estas son las propiedades que más nos interesan por que se encuentran en ubicaciones privilegiadas, edificios de muy buena calidad o bien mantenidos, con buenos inquilinos altos y, consecuentemente, con las mejores rentabilidades. Vemos estas propiedades como oportunidades de inversión con «valor agregado» porque normalmente pueden reformarse y transformarse en propiedades de Clase A.
Inversores a largo plazo
Después de estudiar pormenorizadamente el mercado, recopilamos todos los datos para determinar las ubicaciones con mejores tasas de retorno, la rentabilidad por categoría, un precio promedio de alquiler por subcategoría y un precio promedio de propiedad / m² por subcategoría en cada zona. Analizamos todos los datos para determinar el segmento más atractivo y con estabilidad a largo plazo. Si estamos satisfechos con nuestros resultados, comenzamos a buscar propiedades con precios un 15% por debajo de «nuestro» valor de mercado.
Si no puedes encontrar el producto … ¡créalo!
En nuestra opinión, cuando no se encontra lo que se quiere hay que ser creativo crearlo. Aquí es donde hacemos el brainstorm, diseñamos y construimos desde cero hasta que la última unidad está creando flujo de efectivo.
Nuestro viaje al paraíso
LLEGAMOS A TULUM COMO TURISTAS
AMOR A PRIMERA VISTA. Nos basto una visita con mi novia Sophia (actualmente mi mujer) para quedarnos enamorados de Tulum. Solo un minuto en Tulum fue sufiente para olvidarnos de las moles de Cancun y del caos de Playa del Carmen ¡Habíamos encontrado el paraíso que estábamos buscando! Playas de fina arena blanca, aguas azul turquesa, olor a selva, la energía de las ruinas Mayas, cientos de cenotes donde sumergirse y explorar nuevos mundos…
VOLVIMOS COMO INVERSORES
Lo teníamos claro nada más volver de vacaciones: queríamos ser parte Tulum. Llamé a Juan, amigo y compañero de inversiones desde hace muchos años y eses mismo día nos juntamos para analizar el mercado inmobiliario en Tulum: precios, ciclos económicos, rentabilidades, economía y ciclos en la Riviera Maya, desarrollos a la venta, etc.
Una semana después estábamos embarcando de vuelta al Paraiso con la agenda repleta de citas y un único objetivo: ser parte del Paraiso Tulum. Fueron días muy intensos con reuniones seguidas de más reuniones para recabar de primera mano toda la información posible. Acabábamos tan cansados que éramos incapaces de intercambiar más de 2 palabras seguidas mientras cenábamos en Burrito Amor delante de 2 Coronas bien frías.
Hace 5 años Tulum era una excusión de uno o dos días para visitar sus Ruinas Mayas, sus playas y cenotes. Pero desde 2015 a comenzado a ser un destino turístico para la élite mundial después de que muchos inversores internacionales se percataran de su tremendo potencial y empezasen a comprar y desarrollar propiedades.
No tardamos en darnos cuenta de que era el lugar perfecto para invertir: naturaleza cautivadora, Plan Urbanístico de baja densidad y gran sustenibilidad medioambiental, y crecimiento potencial superior a 20 años, etc.
NOS QUEDAMOS COMO PROMOTORES
A pesar de que teníamos claro que queríamos invertir en Tulum, no encontramos ninguna promoción que llenase todas nuestras expectativas como inversores. Más de una década invirtiendo en el mundo inmobiliario nos ha hecho ser muy exigentes.
Nos dimos cuenta que el ritmo de crecimiento de Tulum iba a ser tan rápido que nuestra inversión debía ser en inmuebles que sobrevivieran en el tiempo… pero no encontramos ninguna ¡así que decidimos crearlo! Desarrollar la nuestra propia promoción que cumpla con todos los requisitos que buscábamos como inversionistas.
Nuestro objetivo fue diseñar y construir una promoción exclusiva y no masificada, con un diseño elegante, grandes piscinas, con todo tipo de amenidades y, a la vez, funcional e integrada en la naturaleza. Es decir, de verdadero lujo (no sólo en el anuncio). Siguieron múltiples viajes a Tulum, incontables horas diseñando y rediseñando cada detalle. Reuniones con arquitectos, diseñadores, ingenieros, el Ayuntamiento, Urbanismo, etc. Finalmente, después de muchos meses de duro trabajo, tenemos el placer de presentar:
- Ubicación
Al sur de la Veleta, el desarrollo natural de Tulum con acceso directo a la playa por la Avenida Kukalkan. Just al lado del pueblo pero rodeado por todos los lados de nuevos desarrollos. - El Complejo
Nuestro Lujo implica:- Exclusividad ¡Sólo 15 apartamentos! Cuando nosotros viajamos de vacaciones a un lugar paradisiaco es para relajarnos… huimos de las promociones grandes y masificadas.
- Privacidad Cada departamento tiene su propia terraza con Jacuzzi privado, o jardín con gran alberca que permiten el verdadero disfrute.
- Las mejores amenidades Piscina Infinity de 12 m, hamacas, camas, bar con sofás, sala gym/yoga, etc.
- Servicios de Hotel: Recepción, seguridad, limpieza, lavandería, desayuno, masajes, Servicios de Conserjería, etc.
- Diseño Diseño elegante and funcional que se funda con la luz y la naturaleza. Distribuciones únicas, inteligentes y que duren en el tiempo.
- Proyecto Llave en mano! Sin tiempo que perder ni nada por lo que preocuparse: se entregan completamente amueblados por diseñadores Europeos.
- Acabados y materiales de primera calidad
- Ascensor a todos las unidades.
- Nuestros Vecinos
Queremos compartir nuestro desarrollo con personas que quieren ser parte del Paraiso y con viajeros de calidad. - Precio
Vendemos a los precios que nosotros estaríamos buscando como inversores. La mejor relación calidad/precio de Tulum. - Gestión de la Propiedad
Ofrecemos nuestra amplia experiencia a quien lo desee. Para ello hemos diseñado un Programa expecífico y flexible de Gestión de Propiedades en Tulum (es opcional, no obligatorio).
Nuestra gestión de la propiedad
BLACK & WHITE Tulum es un “condo-hotel boutique” enfocado para turistas de alto poder adquisitivo que que quieren disfrutar de un departamento de lujo con los servicios de un hotel de 5 estrellas sin renunciar a la privacidad y exclusividad.
Hemos diseñado un complejo en el que nuestro cliente tengan la máxima privacidad en su terraza o jardín mientras disfrutan de su alberca o Jacuzzi privados pero que, a la vez, puedan beneficiarse de unas áreas y servicios de primera calidad.
- Recepción
- Seguridad 24 horas
- Desayuno buffet a base de fruta fresca y productos tropicales de 8 a 10 am en el Rooftop
- Desayuno Room Service
- Rooftop bar con aperitivos, bebidas, cocktails y jugos naturales
- Eventos de cocina participativa 2 veces a la semana
- Clases de Yoga 3 veces a la semana
- Acceso a un Beach Club
- Servicios de Consergería: recogida en el aeropuerto, alquiler de coches, lavandería, reservas en restaurantes, etc.
3 programas de gestión de rentas
- Propiedad gestionada por EL PROPIETARIO El propietario, o la Empresa que el designe, se encarga de manera autónoma de todas las gestiones.
- Propiedad gestionada por BLACK & WHITE TULUM con un ROI mínimo 7% garantizado
BLACK & WHITE TULUM gestiona la propiedad compartiendo con el propietario parte del riesgo/beneficio. B&W TULUM gestiona la propiedad y garantiza por contrato un 7% mínimo de rentabilidad:
- Si el ROI es menor, es problema de B&W TULUM y tendrá que pagar al propietario hasta cubrir el 7%. Por ejemplo: después del primer año de gestionar la propiedad, B&W TULUM obtiene un ROI del 5.5% ROI. Como ha garantizado por contrato, B&W TULUM pagará de sus recursos el restante 1.5% para que el propietario reciba su 7% garantizado.
- Si el ROI es mayor, el propietario y B&W TULUM se repartirán a parte iguales el ROI por encima del 7%. In example: después del primer año de gestionar la propiedad, B&W TULUM obtiene un ROI del 15%. El ROI por encima del garantizado (8%) se comprarte a partes iguales entre el propietario y B&W TULUM (4% cada uno). Es decir, el propietario recibirá un ROI del 11% y B&W TULUM se quedará el restante 4%.
B&W TULUM distribuirá cada 3 meses el beneficio neto obtenido y en el último trimestre del año se balanceará el ROI.
El propietario puede contratar este Programa de Gestión a 1, 2 ó 3 años (porrogables de mutuo acuerdo). - Propiedad gestionada por BLACK & WHITE TULUM con el 100% del beneficio para el Propietario BLACK & WHITE TULUM gestiona la propiedad dando todo el beneficio neto al propietario, es decir, sin un mínimo garantizado (el propietario asume todo el riesgo/beneficio) B&W TULUM distribuirá cada 3 meses el beneficio neto obtenido al propietario.
BLACK & WHITE TULUM GESTIÓN DE RENTAS
El vehículo de inversión inteligente con las mayores rentabilidades
Un único objectivo
La máxima rentabilidad para nuestros clientes
Un único camino
La máxima satifacción de nuestros rentistas
- Experiencia Internacional en Gestión de Propiedades
- Más de una década Gestinando Rentas
- Más de 30 inmuebles en propiedad y gestionados
- Sistemas Lock-off , estilo Suite de hotel, para incrementar la rentabilidad
- 10-19% ROI estimado
- 7% mínimo ROI garantizado por contrato
- Aprovado para el IRA
- Program de Gestión de Rentas es optional, no obligatorio
BLACK & WHITE Tulum está pensado para inversores que buscan obtener rentabilidades superiores al 7% de manera estable y, a la vez, quieren disfrutar de su propiedada una o dos semanas al año. La Gestión de la Propiedad es opcional y está enfocada en turistas de alto poder adquisitivo.
Nos sentimos muy orgullosos de nuestra experiencia y reputación profesional. Hemos diseñado un Sistema de Gestión de la Propiedad transparente y flexible para maximizar los niveles de ocupación y la rentabilidad. El modelo de gestión elegido es el “Sistema de Gestión tipo Piscina” que consiste en agrupar cada tipo de apartamento (Estudios en una piscina, Garden Dúplex en otra piscina y Penthouse en otra), juntar todos los gastos e ingresos en cada piscina y repartir el beneficio neto acorde al precio de venta de cada unidad.
Es imprescindible estandarizar la decoración y el mobiliario para que los clientes no sepan que unidad están rentando. De esta manera podemos maximizar las reservas por que los Dúplex con Jardín y los Penthouse pueden anunciarse como apartamentos enteros o cada una de sus recámaras de manera independiente como una Suite de hotel (Sistema Lock-off).
De esta manera:
- se evitan guerras de precios entre propietarios
- se evitan discusiones entre propietarios por que una unidad se haya rentado más que otra
- se minimizan riesgos al compartirse
- se maximizan las reservas
- se obtienen mayores taxas de ocupación
- todo se traduce en mayor rentabilidad
Con la garantía de Elise Group, un equipo de profesionales con más de una década de experiencia internacional Gestionando Propiedades. Gestionando y Desarrollando propiedades con el único objetivo de satisfacer a los propietarios y rentistas.
ROIs ESTIMADOS
Estudio
La variación del precio del alquiler es de $2-3 la noche dependiendo del Estudio rentado, exceptuando el Estudio E1 cuyo precio es $10-15 la noche más barato. El ROI estimado varía entre 10-16% dependiendo del precio de compra. Se garantiza un ROI mínimo del 7% si la gestión de la propiedad la realiza BLACK & WHITE TULUM.
Garden Duplex
La variación del precio del alquiler es de $5-10 la noche dependiendo del Dúplex rentado. El ROI estimado varía entre 9-17% dependiendo del precio de compra y de la optimización del Sistema Lock-off. Se garantiza un ROI mínimo del 7% si la gestión de la propiedad la realiza BLACK & WHITE TULUM.
Penthouse
La variación del precio del alquiler es de $10-20 la noche dependiendo del Penthouse rentado. El ROI estimado varía entre 11-19% dependiendo del precio de compra y de la optimización del Sistema Lock-off. Se garantiza un ROI mínimo del 7% si la gestión de la propiedad la realiza BLACK & WHITE TULUM.
